4登記程序

4.1  一般規定

4.1.1  房地產登記宜按申請、受理、審核、登簿、發證的程序進行。房地產登記機構認為有必要的，可對登記有關事項進行公告。

4.1.2  房地產登記機構宜設立受理、審核、登簿、質量管理等崗位，審核、登簿、質量管理崗位工作應由登記官擔任。受理、審核、質量管理崗位工作不應由同一人擔任。

4.1.3  房地產登記機構宜設立房地產登記審核委員會，負責會審房地產登記重大疑難事項。房地產登記審核委員會應由3人及以上單數組成，其中登記官不應少于總人數的1/2。

4.1.4  房地產登記機構應對房地產登記質量進行定期、定量檢查。房地產登記類型應符合本規程附錄A的有關規定。

4.1.5房地產登記質量檢查應符合下列規定：

1  房屋所有權初始登記應每件檢查，其他各種登記類型應按每月不低于登記件數的3％進行抽查；

2  每件檢查業務均應填寫檢查記錄，并應簽署質量檢查意見；

3  應計算錯件數比例，對有誤的登記業務應退回相應業務崗位，并提出書面糾正意見；

4  對糾正情況應進行監督，并應按月度、年度撰寫質量檢查報告。

4.1.6房地產登記機構宜配置居民身份證讀卡器等防偽、加密設備。

4.2  申請

4.2.1  申請人（代理人）應向房地產登記機構提交房地產登記申請材料，申請材料應齊全、形式規范、內容合法、真實有效。房地產登記申請材料及清單應符合本規程附錄B和附錄C的要求。登記業務表式樣宜符合本規程附錄D的要求。

4.2.2  房地產登記應共同申請，當有下列情形之一時，可單方申請：

1　因合法建造房屋取得房屋權利；

2　因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房地產權利；

3　因繼承、受遺贈取得房地產權利；

4    因房屋所有權人的姓名或名稱變更，申請變更登記；

5    因房屋坐落的街道、門牌號或房屋名稱變更，申請變更登記；

6    因房屋面積增加或減少，申請變更登記；

7  因同一所有權人分割、合并房屋，申請變更登記；

8  房屋滅失；

9　權利人放棄房地產權利；

10 權利人申請不涉及房地產權利歸屬和內容的更正登記；

11 申請異議登記；

12 預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按約定與預購人申請預告登記，預購人申請預告登記。

4.2.3  對共有的房地產，應由共有人共同申請登記。對按份共有的房地產，申請人還應提交各自房地產份額的約定書。

4.2.4  對建筑區劃內屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房，申請人（代理人）應在申請房屋所有權初始登記時一并申請登記。

4.2.5  申請人委托他人代為申請登記時，應采取書面委托方式。

4.2.6  未成年人的房地產應由其監護人代為申請登記。當監護人代為申請時，應提交本人和未成年人的身份證明、監護關系證明。

4.2.7  需要申請人（代理人）確認的申請書及有關申請材料，應采取下列方式確認：

1  自然人宜采用簽名或摁留指紋的方式。簽名應與提交的身份證明上的姓名一致，不得使用省略名或曾用名。摁留指紋宜摁留其右手拇指指紋或食指指紋；

    2  法人應采用加蓋該法人印章的方式；

3  其他組織應采用加蓋該組織印章的方式。

4.3  受理

4.3.1  受理工作應包括下列主要內容：

1  查驗申請主體；

2  查驗申請材料；

3  核對申請登記事項；

4  詢問申請人（代理人）；

5  錄入相關信息；

6  簽署受理意見。

4.3.2  當符合下列情形之一時，房地產登記機構可合并辦理登記：

1  以抵押貸款方式預購商品房的，預購商品房預告登記與預購商品房抵押權預告登記；

2  已設立所有權、抵押權預告登記的預購商品房符合相應登記條件后，預購商品房預告登記轉房屋所有權轉移登記與預購商品房抵押權預告登記轉房屋抵押權設立登記；

3  已設立抵押權登記的在建工程竣工后，房屋所有權初始登記與在建工程抵押權登記轉房屋抵押權設立登記；

4  以抵押貸款方式購買房屋的，房屋所有權轉移登記與房屋抵押權設立登記；

5  繼承人將自己的房地產份額轉讓給其他繼承人，涉及的房屋所有權繼承、轉讓等轉移登記；

6  房屋所有權變更致使抵押權變更的，房屋所有權變更登記與抵押權變更登記；

7  房屋所有權轉移、變更致使地役權轉移、變更的，房屋所有權轉移、變更登記與地役權轉移、變更登記。

4.3.3  查驗申請主體應包括下列主要內容：

1  申請人（代理人）為自然人的，申請材料上的姓名應與身份證明材料上的姓名一致，并宜通過身份證讀卡器查驗境內居民身份證真偽、采集相關信息；

2  申請人（代理人）為法人、其他組織的，申請材料上的名稱應與身份證明材料上的名稱一致。

4.3.4  查驗申請材料應包括下列主要內容：

1　申請材料應齊全、完整；

2    房地產權屬證書或登記證明應真實、有效；

3   有關部門出具的權利來源證明材料、其他有關證明材料應在規定的有效期限內且屬依職權出具。

4.3.5  核對申請登記事項應包括下列主要內容：

1  申請材料上的內容應與申請登記事項相符；

2  申請材料之間的內容應相互對應；

3  申請登記事項與登記簿記載事項不得沖突。

4.3.6  詢問申請人（代理人）應包括下列主要內容：

1　申請登記的事項應是申請人的真實意思表示；

2　申請登記的房地產應是共有或單獨所有；對共有的房地產，應詢問是共同共有或按份共有；對按份共有的，應詢問申請人的共有份額；

3　當申請異議登記時，申請人應知悉異議不當應承擔的責任；

4　詢問結果應經被詢問人簽名或摁留指紋確認后歸檔保留。

4.3.7對準予受理的，應出具受理憑證并告知申請人（代理人）應繳納的登記費用。對不予受理的，應告知申請人（代理人）需補正的內容或不予受理的理由，并應將申請材料退還申請人（代理人）。